第17届海南冬季房地产展示交易会上，8.8折到7.5折各种折扣不一而足，送家电、送装修、送旅游等促销方式让购房者眼花缭乱。然而，主办方统计数据显示，本次房展会共预定和成交房子162套，创近三届房交会新低。

价格厮杀

　　随着国家对房地产调控政策收紧，2012年海南房价保持低位运行，二三季度作为传统淡季，成交均价与成交量一路走低，海南克而瑞数据中心分析显示，3月至10月海南全省月均成交面积在35万平方米至53万平方米范围内浮动，10月成交面积为35.02万平方米。

　　中原数据平台等多家机构的监测数据显示，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”展开，三地成交均价较2011年同比下降2成左右，而陵水乐活城市项目更是在年底发布6.4折的认购价。

　　海口市房地产协会统计数据显示，2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%，商品房价格为9402元/平方米，同比下降6.6%。商品房新开工面积262万平方米，同比下降39%。商品房库存量463万平方米。

　　业内人士认为，“价格战”的激烈在于：降价会使销售片区陷入停滞。“澄迈县湾区成交均价在7000元至8000元左右，而御景湾精装修楼盘开盘价仅5800元，一度使周边开发商封盘停售，这样的竞争太惨烈。”王路说。

　　记者从滨江海岸、御景湾及海长流等多个项目处了解到，逾半年的价格厮杀帮助一部分企业减少库存，实现短期资金回流。滨江海岸2012年价格在 13000元每平方米，而今年的入市价格为8000元，直接推动企业增加近4万平方米销售计划;御景湾在开盘短期内即实现700套去库存任务;海长流的销 售规模接近5亿。

　　专家认为，“价格战”白热化背后，表现出房企担心后市压力“断臂求存”的无奈。

　　“一批拿地价格较低的中小企业和财大气粗的大房企，可以先撤离市场或持地观望，那些拿地价格高的开发商只能封盘或黯然退场。”王路说，这一轮价格战不仅吹走了房价虚高泡沫，让房价逐步回归理性，也对海南房地产企业进行优胜劣汰洗牌，为今后海南楼市的健康发展奠定了基础。

去除泡沫

　　第17届海南冬季房地产展示交易会“惨淡”收场。业内人士认为，与房企“抱团取暖”热闹现象相比的平淡开局，预示着2013年海南楼市将保持量稳价滑趋势。

　　新浪乐居海南负责人介绍说，由于今冬是28年来最寒冷，大批游客提前登岛，但楼市并非很暖，抽样调查发现，海口等地刚需和候鸟人群购房意愿强烈，然而因政策不确定性及价格波动剧烈，大部分购房者持观望态度。

　　浙江嘉兴“候鸟老人”周定勋告诉记者，今年寒冬浙江提前降温，他和几个战友一起来海南过冬，准备在这里买房，可观察了几个楼盘觉得还有降价空间，因此会等到春节后再着手选房。

　　“楼市平淡的暖冬或仅持续至春节前，随着3月后气候优势丧失，楼市价格还将进一步趋于理性，今年二三季度将成为海南楼市‘反思’的黄金时期。”王路说。

　　分析人士指出，房展会的存在突显了指导理念的局限性。房展会模式不仅落后，更将海南楼市引向住宅销售死胡同，经历了“价格战”阵痛后，政府和企业应认真思考“后价格战时代”海南旅游地产的转型发展。

　　“海南岛面积不大，然而各个市场区域需要依自身优势细致划分，这些在过去被忽视了。”中国旅游研究院海南负责人王振说，海岸资源是海南房地产市场发 展的重要资源，过去政府优先将海岸资源大量开发，发展海景住宅和酒店，不仅无法实现经济聚集，配套设施落后，还造成内陆经济发展缓慢及海洋污染等问题。

　　业内人士指出，有些海南沿海岸线发展的社区，每年有九个月“人迹罕至”，夜晚寂静如死城，不仅造成当地酒店、餐饮等第三产业发展停滞，而且医院等配套基础设施难以发挥作用，土地大量闲置。

　　专家建议，海南亟需将各地市场细化分级，以更科学的方式规划全省旅游地产开发，避免资源浪费。

认识转型

　　专家指出，海南楼市转型关键在于对旅游地产的认识转型。“大多数人以为在旅游地做房地产就是旅游地产，其实这只是‘旅游地’地产。”王路说。

　　当前海南省土地产出不高、供地结构不优、土地闲置问题突出。2011年海南省建设用地每平方公里GDP产出只有7350万元，列全国倒数第四位。供地结构上看，2007年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。

　　目前海南绝大部分房地产项目是普通住宅，没抓住国际旅游岛“旅游”的核心价值。真正的旅游地产需要“服务先行”，依托配套服务设施及物业租赁等形式来实现盈利。

　　王路认为，旅游地产前期投入较大，投资门槛是目前旅游地产发展的最大局限，本轮价格战后，大型企业纷纷增持海南土地或持地观望，一些房企对旅游地产的先行试水将逐步带动海南楼市在这一领域积累经验。

　　优化土地结构也成为海南促进房地产市场转型升级的当务之急。目前海南省已认定的闲置建设用地有23万亩，占已供地38.6%，还有一批未认定的闲置土地沉睡积压在开发商手里。海南土地供应必须体现转方式、调结构导向，优先配置给有实力、有信誉的投资商，提高土地利用效益。

　　据了解，今年海南各市县、国土部门将对闲置土地全面排查清理，限期处置，加快盘活，长期不开发的土地要果断置换给干得快的项目。